Boletins Jurídicos

Introdução

O Provimento Nº 188, publicado em 04 de dezembro de 2024, marca um momento importante na regulamentação da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB). Ao alterar o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça e revogar o Provimento n. 39/2014, a norma estabelece novas diretrizes para o funcionamento da CNIB 2.0. Este artigo visa analisar as inovações introduzidas por esse provimento, com foco nas implicações que podem afetar a segurança jurídica das transações imobiliárias, especialmente no que tange à possibilidade de uma ordem de indisponibilidade posterior à prenotação impedir o registro do imóvel.

1. Contexto e Justificativa da Alteração Normativa

A revisão do antigo Provimento n. 39/2014 reflete a necessidade de modernização dos mecanismos de fiscalização sobre o patrimônio, especialmente em um cenário onde a celeridade e a transparência são fundamentais. A revogação do provimento anterior busca adequar os procedimentos às exigências contemporâneas, que ressaltam a eficiência e a segurança jurídica, em consonância com o que preceitua a Constituição Federal.

Entretanto, a nova regulamentação levanta preocupações sobre a segurança jurídica das transações imobiliárias. A ordem de indisponibilidade, que pode ser inserida posteriormente ao processo de prenotação, tem o potencial de criar um cenário de incerteza para os adquirentes de imóveis. Isso se torna ainda mais crítico em um mercado onde a confiança nas transações é um pilar essencial.

2. Estrutura e Funcionamento da CNIB 2.0

O novo provimento detalha as funções da CNIB, que agora é administrada pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR). A CNIB 2.0 se propõe a centralizar o cadastramento de ordens de indisponibilidade e seus cancelamentos, estabelecendo um fluxo padronizado. Contudo, a exigência de registro de ordens de indisponibilidade por CPF ou CNPJ, embora vise mitigar riscos de homonímia, não elimina a possibilidade de que ordens subsequentes comprometam transações imobiliárias já prenotadas.

A insegurança gerada pela possibilidade de uma ordem de indisponibilidade surgir após a prenotação do imóvel representa um risco considerável para os compradores. A norma permite que, mesmo com a prenotação, a existência de uma ordem posterior impeça o registro definitivo, criando um ambiente de incerteza que pode desencorajar investimentos no setor imobiliário.

3. Acesso e Consulta à CNIB

O provimento regulamenta o acesso à CNIB, que deve ser realizado por meio de certificação ICP-Brasil, o que reforça a segurança das informações. No entanto, a necessidade de consulta prévia à CNIB por notários e registradores, embora vise proteger as partes envolvidas, coloca os adquirentes em uma posição vulnerável. A possibilidade de uma ordem de indisponibilidade ser registrada após a prenotação evidencia a fragilidade do sistema, pois um comprador pode acreditar que a transação está segura, apenas para descobrir posteriormente que a indisponibilidade impede o registro do imóvel.

Além disso, a garantia de consulta para pessoas sujeitas a ordens de indisponibilidade é um avanço em termos de transparência, mas não é suficiente para mitigar os riscos. A complexidade que envolve a consulta e o entendimento das ordens pode levar a falhas na comunicação e à falta de informação adequada para os cidadãos.

4. Implicações Práticas e Conclusões

As alterações trazidas pelo Provimento Nº 188/2024, embora promovam uma modernização no tratamento das ordens de indisponibilidade, levantam questões sérias sobre a segurança jurídica das transações imobiliárias. A centralização das informações na CNIB 2.0 é um passo positivo, mas a possibilidade de uma ordem de indisponibilidade posterior à prenotação criar um obstáculo ao registro do imóvel pode gerar um cenário adverso para os adquirentes, comprometendo a confiança no sistema.

Portanto, é fundamental que o Poder Judiciário e os órgãos responsáveis pela implementação da CNIB 2.0 considerem as implicações dessas normas para a segurança jurídica das transações imobiliárias. A criação de mecanismos adicionais que garantam maior proteção aos direitos dos adquirentes, assim como a promoção de uma comunicação clara e acessível sobre as ordens de indisponibilidade, são essenciais para assegurar a confiança no mercado imobiliário.

Em síntese, o Provimento Nº 188/2024 traz avanços importantes, mas é imperativo que as autoridades competentes estejam atentas aos desafios que surgem com essas mudanças, buscando sempre fortalecer a segurança jurídica e a transparência nas transações imobiliárias.

Ferretti & Selvaggi Advogados

Reginaldo Ferretti
OAB/SP 244.074

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