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A discussão em torno da possibilidade de penhora de um imóvel que se encontra sob alienação fiduciária para garantir o pagamento de taxas condominiais é uma questão relevante no âmbito do direito civil e processual. Este artigo busca analisar a viabilidade de tal medida, considerando a natureza propter rem da dívida e a necessidade de prévia citação do credor fiduciário.

Em contextos de execução de dívidas condominiais, onde se busca a satisfação de obrigações relativas a um imóvel alienado fiduciariamente, é admissível a penhora do próprio bem que originou a dívida condominial. Esta possibilidade se justifica pela natureza propter rem da obrigação, conforme prescrição do artigo 1.345 do Código Civil de 2002, que estabelece a vinculação do débito à propriedade do bem.

A controvérsia gira em torno da admissibilidade de se penhorar o imóvel que, embora esteja alienado fiduciariamente, continua sendo objeto de cobrança de taxas condominiais. A questão central é determinar se, diante da inadimplência do devedor fiduciante em relação às despesas condominiais, o condomínio, na qualidade de credor, pode executar a dívida penhorando o imóvel, ou se a alienação fiduciária impede tal constrição, uma vez que o bem não integra o patrimônio do devedor executado, mas sim do credor fiduciário.

Em decisão anterior, o Tribunal de origem entendeu que a penhora deveria recair apenas sobre os direitos dos devedores fiduciantes em relação ao imóvel, argumentando que o credor fiduciário, apesar de ter cedido a posse do bem, mantém a titularidade da propriedade durante a vigência do contrato. Assim, a penhora do imóvel, que seria de um terceiro, não seria admissível, restringindo-se a penhora aos direitos de aquisição decorrentes do cumprimento parcial do contrato, conforme disposto no artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil.

Entretanto, é imprescindível reconhecer que, em ações de execução de dívidas condominiais, a penhora do próprio imóvel que gerou a obrigação condominial é viável. Isso se deve à natureza propter rem da dívida, que estabelece um vínculo direto entre a propriedade e as obrigações a ela relacionadas. Assim, o credor fiduciário, mesmo sendo proprietário em uma condição resolutiva, não pode ter direitos superiores aos de um proprietário pleno.

Quando se estabelece um contrato de alienação fiduciária de um imóvel situado em um condomínio, o credor fiduciário adquire a propriedade resolúvel do bem, tornando-se, portanto, um condômino. Em virtude dessa condição, possui o direito de exigir do devedor fiduciante o cumprimento das obrigações condominiais, sob pena de rescisão contratual.

É fundamental destacar que todos os proprietários de unidades em condomínios edilícios estão sujeitos à obrigação de contribuir para as despesas condominiais. A falta de pagamento, seja pelo devedor fiduciante ou pelo credor fiduciário, acaba por onerar os demais condôminos, o que fere princípios de justiça e equidade.

Diante disso, o credor fiduciário deve, ao redigir o contrato de financiamento imobiliário, incluir não apenas as obrigações de pagamento das parcelas do financiamento, mas também a exigência de que o possuidor do bem comprove mensalmente a quitação das taxas condominiais.

Ao promover a execução do crédito condominial, o condomínio deve citar tanto o devedor fiduciante quanto o credor fiduciário, permitindo que este último participe do processo e tenha a oportunidade de quitar a dívida. Essa medida não apenas protege os interesses do credor fiduciário, mas também garante que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais não recaia injustamente sobre os demais condôminos.

Em suma, a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para garantir o pagamento de taxas condominiais é uma opção válida, desde que respeitadas as formalidades legais, como a citação prévia do credor fiduciário. O objetivo deve ser sempre a preservação dos interesses de todos os condôminos, evitando que a inadimplência de um afete de forma desproporcional os demais.

Legislação
– Código de Processo Civil (CPC), art. 835, XII.
– Código Civil (CC), art. 1.345.

Jurisprudência
– REsp 2.100.103-PR, Rel. Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, por maioria, julgado em 12/3/2025, DJEN 27/5/2025.

Ferretti & Selvaggi Advocacia Empresarial

Reginaldo Ferretti
OAB/SP 244.074

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